Egy lakás vásárlása komoly anyagi megterhelést jelent a legtöbb háztartás számára. Nemcsak az önerő előteremtése, hanem a lakáshitel törlesztése is nehézséget okoz. A KSH és az MNB adatai alapján Magyarországon a teljes lakáshitel-állomány 2016 után 4 év alatt 41%-kal (2,9 ezer milliárdról forintról 4,1 ezer milliárdra forintra) emelkedett, a lakáshitelek darabszáma viszont stagnált. A Családi Otthonteremtési Kedvezmény (CSOK) 2015-ös, majd a Babaváró kölcsön 2019-es bevezetése nagyban hozzájárult a lakáscélú hitelek iránti kereslet növekedéséhez. 2020-ban a CSOK szerződések állománya 390 milliárd forint volt, míg a Babaváró hitelek állománya 1090 milliárd forintot tett ki (ez a teljes lakossági hitelállomány 13%-a). A babaváró hitelek negyede szolgál lakásvásárlásra vagy építésre, így a járvány alatt nagyban hozzájárultak a lakáspiaci kereslet fenntartásához. Így a valóban lakáscélra felhasznált hitelek összege 20 százalékkal magasabb lehetett 2020-ban, mint ami a statisztikában szerepel.
A lakásépítésre vagy vásárlásra felhasznált, újonnan kibocsátott lakáshitelek átlagos összege 11 millió forint volt 2020-ban. Ez 2016-hoz képest 80%-os emelkedés, miközben a lakásárak 76%-kal nőttek, vagyis a hitelvolument az árak húzták fel. A jelenlegi árak mellett egyre kevesebben képesek önálló lakás megszerzésére, különösen a nagyobb városokban.
Ennek oka, hogy a potenciális lakáshitelfelvevők köre limitált. A KSH 2020-ban 4,1 millió háztartást tartott nyilván Magyarországon, ezekre összesen 680 ezer lakáshitel szerződés jutott. A háztartások jelentős része nem tud lakáshitelhez jutni (pl. nagyon alacsony jövedelmű, inaktívak, munkanélküliek, BAR-listások, illetve az egyedülállók jelentős része, akik számításaink szerint nem képesek lakáshitel felvételére). Ha velük módosítjuk az adatokat, akkor lakáshitel felvételére potenciálisan 1,3 millió magyar háztartás képes, akiknek 58%-a már rendelkezett ilyen típusú hitellel 2020-ban. A hagyományos lakáshitelek iránti igényt továbbá jelentősen mérsékli a Babaváró kölcsön lehetősége, mert aki teheti, felveszi ezt a hitelt. Szintén mérsékli a potenciált az egyre nagyobb önerő igény (ami a lakásárak emelkedésének következménye), illetve a tartósan külföldön élő közel félmillió magyar állampolgár (kb. 200 ezer háztartás). Emellett sokan már más módon megoldották lakhatásukat.
Ugyanakkor a megállapított hitelképesség sem garancia a fizetési képességre. A nagyfokú kiszolgáltatottságot jól mutatja, hogy a 2020-ban meghirdetett fizetési moratórium igénybevétele a lakáscélú hiteleknél elérte a 45%-ot (pedig ezek a háztartások korábban megfeleltek a hitelképességi feltételeknek). Számításaink szerint a moratóriumban résztvevő lakáshitelesek több mint 2/3-ának okoz majd gondot a moratórium megszüntetése, ezen belül 5%-ának jelent majd súlyos problémát. Ez pedig riasztóan hathat a hitelt felvenni szándékozókra is. Mindezek hatására 2021-ben a lakásvásárlási, -építési célú hitelfelvételek számának csökkenésére, illetve a meglévő hitelek egy részének bedőlésére számítunk. Ugyanakkor a választások előtt egy évvel valószínűleg nem vállalja fel a kormány a moratórium eltörlését, így a problémák vélhetően a választások után fognak jelentkezni.
