Az októberi értékesítési adatok alapján tovább lassul az ingatlanpiac, az érdeklődők számára felértékelődött az energetikai paraméterek fontossága, miközben egyre több a korszerűsítésre szoruló ingatlan a kínálatban. A 2021-ben beadott energetikai tanúsítványok alapján a legmagasabb arányú a CC, vagyis a „korszerű” ingatlanok kategóriája volt, de az ingatlanok több mint 40 százaléka még az „átlagos” szintet sem érte el. A Duna House szakértői szerint ritka az eladhatatlan ingatlan, a hirdetési folyamat elején elkészíttetett energetikai tanúsítvány és a jó árazás lehet a siker kulcsa a jövőben! Lengyelországban egy most tervezett szabályozás alapján, már éppen ezért az eladási folyamat nulladik lépésétől kötelező lesz az energetikai tanúsítvány.
A bizonytalan gazdasági környezet, az energiaválság és a rezsicsökkentés eltörlése formálja az ingatlanpiacot, az érdeklődők számára minden eddiginél fontosabbá váltak az ingatlanok energetikai paraméterei. A csökkenő kereslet középpontjába az alacsonyabb fenntartási költségekkel rendelkező házak és lakások kerültek, miközben a kínálati oldalon egyre gyarapodik a piacra bocsátott kihasználatlan, valamint a korszerűtlenebb, magasabb energiafelhasználású otthonok száma, amelyektől a megváltozott piaci környezetben egyre nehezebben tudnak megválni tulajdonosaik.
„Az átalakulás a vevőjelöltek és az eladók számára is nehezített helyzetet teremt, így mindkét szereplő számára felértékelődik az ingatlanpiaci jártasság és a szakmai támogatás szerepe az értékesítés során” – mondta Benedikt Károly, a Duna House PR és elemzési vezetője. „Az otthonfelújítási támogatás és a kamattámogatott hitel számos tulajdonost ment meg korszerűtlen otthonának feladásától, de sokan döntenek nagyobb volumenű felújítás helyett az eladás mellett. A Duna House értékesítőinek tapasztalatai alapján a tudatos eladó két irány közül választhat a jelenlegi piacon. Kivár és a komoly érdeklődők számára a magasabb hirdetési árból hagy tágasabb teret az alkura vagy szakértő segítségével már eleve úgy alakítja az irányárat, hogy az kedvező vételként hamar új tulajdonosra találjon” – folytatta a szakértő.
Az ingatlanvásárlók körében a támogatás ellenére sem emelkedett meg a felújítandó otthonokat keresők aránya. 2022 októberében a Duna House Barométer adatai szerint a szeptemberi adatokhoz képest Budapest kivételével – ahol 4 százalékponttal többen vállalkoztak felújításra – az ország minden területén csökkent vagy stagnált az értékesített, felújítandó ingatlanok aránya. A legkeresettebb állapot a fővárosban és Pest megyében a nagyon jó kategória, míg Kelet- és Nyugat-Magyarországon a jó állapotú ingatlanokkal is megelégszenek a vevők, akik számára a rezsicsökkentés eltörlése óta, hiteles információk hiányában egyre nehezebb a választás. Hiába kérik be az eladótól az elmúlt hónapok rezsiszámláit, azokból maximum a fogyasztás mértékére tudnak valamelyest következtetni, de minden háztartás más, ráadásul az enyhe időjárás miatt a tulajdonosok még mindig nem kapták meg a téli fogyasztás alapján készült emelt összegű számlákat sem.
Honnan tudhatja a vásárló, hogy az eladó valós adatokat közöl ingatlanának energiafogyasztásáról?
A használt ingatlanok értékesítése és bérbeadása esetén 2012. január 1. óta jogszabály kötelezi a tulajdonosokat, hogy energetikai tanúsítvánnyal bizonyítsák ingatlanuk energetikai paramétereit. 2013 év eleje óta pedig már csak mérnök által készített számítások alapján készült, nyilvántartásba vett, hitelesített tanúsítvány az elfogadott, amellyel legkésőbb az adásvételi szerződés aláírásának napjáig rendelkeznie kell az eladónak.
A Lechner Tudásközpont adatai szerint 2021-ben közel 150.000 energetikai tanúsítványt állítottak ki. A lehetséges energetikai besorolási osztályok az „AA++” kategóriától a „JJ” minősítésig terjednek, utóbbiak már a súlyosan elavult, energiapazarló ingatlanokat jelzik. Az átlagos szintet az „FF” osztályzat mutatja, de a 2021-es adatok szerint az eladott ingatlanok 41,24%-a nem érte el ezt a minősítést sem. A legjobb besorolásokba (AA++, AA+, AA, BB) együttesen pedig mindössze 6,39%-uk esett, ami közel 2 százaslékpontos emelkedést jelent a 2020-as adatokhoz képest. Még mindig sok lakásra ráfér a korszerűsítés itthon, ráadásul az új lakásokkal és házakkal szemben támasztott („BB”) ún. közel nulla energiaigény követelményszintjének bevezetése is várat még magára. A kivitelezők újabb két év haladékot kaptak, tehát a 2024. június 30. előtt használatba vett új ingatlanokra még nem vonatkozik az előírás.
Mi a helyzet akkor, ha a vásárló a szerződéskötéskor szembesül azzal, hogy az energetikai tanúsítvány mást mutat, mint amit az eladó korábban állított? Nincs sok választása az ügyfélnek, mint az, hogy elfogadja az új helyzetet, vagy visszalép az adásvételtől. A hasonló kellemetlenségek elkerülése érdekében az ingatlanközvetítők által hirdetett ingatlanok többségénél nem csak a tulajdoni lapot ellenőrzi a szakember, de már a hirdetési folyamat kezdetén kéri a tulajdonosokat, hogy készíttessék el előre az energetikai tanúsítványt, így komoly érdeklődő esetén nem csúszik meg a folyamat a hiányzó ET miatt, ügyvédi kapacitástól függően akár már a megállapodás másnapján megköttethet az adásvétel. A magyarországi szakértő csak ajánlhat, de nem kötelezheti a tulajdonost, míg a lengyel szabályozásban a jövő évtől már az ingatlanhirdetések feladásához is hitelesített tanúsítvány szükséges. „A lengyeleknél bevezetésre váró szabályozás az ingatlanpiaci szereplők számára kivétel nélkül előnyös, hiszen a hiteles műszaki paraméterek alapján készült dokumentum már a folyamat legelején támogatja az ingatlanértékesítő és a megbízó ügyfél közötti együttműködést. Az energetikai besorolás fontos támpont, segít meghatározni az ideális hirdetési árat az eladó számára, illetve iránymutatást ad az ingatlant keresőknek már a hirdetések böngészésekor is” – tette hozzá Benedikt Károly.
