Az alku az ingatlanpiacon egy általános és elterjedt gyakorlat, szinte kötelező. Az alku az a folyamat, amelynek során a vevő és az eladó egyezségre jutnak az ingatlan vételárában vagy más feltételekben. Az ár alkuképes tényező, amelyet a piaci árak, az ingatlan állapota, környezete határoz meg. Természetesen ebben a helyzetben a kiindulásnál nem gondolhatja ugyanazt mindkét fél: az eladók gyakran egy magasabb árral kezdenek, míg a vevők próbálják azt alacsonyabbra tornázni.
Az ingatlanpiaci alkuk sokféle tényezőtől függhetnek, és nincs garancia arra, hogy mindig sikerrel járnak. Fontos azonban rugalmasságot és tárgyalóképességet tanúsítani mind az eladó, mind a vevő részéről. Az ár mellett más tényezők is lehetnek az alku tárgyai, például a vételár részletei, felújítási felelősség, záradékok stb. Ezeknek a részleteknek az egyeztetése is része lehet az alkufolyamatnak.
„Mi úgy tapasztaljuk, hogy a jelenlegi piac szétszakadt, alacsony kínálatú, de nagy kereslettel rendelkező lakásokra, valamint nagy kínálattal rendelkező, de kisebb vevőcsoportokat kiszolgáló szegmensre” – mondja Ben-Ezra Orran, a belvárosi ingatlanok specialistája, a Central Home szakértője.- „Amiből kevés van, viszont sokan keresik, azok a felújított, bútorozott, szép épületben található, jó elosztású ingatlanok. Itt lényegesen kevésbé árérzékeny a vevőcsoport, így az értékesítési idő is többnyire rövid. Ezeknél az ingatlanoknál az átlagos alku kevesebb, mint 5%. Nincs különösebb mozgástere a vevőknek, ha le akarnak csapni egy-egy jó vételre.”
A másik csoportban viszont a lakások többsége átlagos, éppen csak költözhető állapotú, ezeknél elsősorban a felújítás magas költségétől irtóznak a vevők, amely az elmúlt évek drágulása, illetve a szakemberhiány miatt közel a duplájára nőtt. Ezeknek az ingatlanoknak az esetében hosszabb értékesítési idővel és az előző csoporthoz képest jóval magasabb átlagos alkuval, az eredeti eladói elképzeléshez képest akár 15%-kal csökkentett vételi ajánlatokkal is számolhatunk.
„Minden vevő fenntartja magának a jogot az alkura, így ez a kis oda-vissza játék óhatatlanul benne van a legtöbb megállapodásban” – folytatja a szakértő. – „Nagyon sokszor egyébként azért is kerül sor alkura, mert az eladók a hasonló hirdetések irányárát veszik alapul, így gyakran nem reálisan határozzák meg az induló árat. Ezt megelőzhetjük, ha profi ingatlanszakértővel konzultálunk, aki reálisabban méri fel a helyzetet, így elkerülhetjük a felesleges köröket.”
Ben-Ezra Orran szerint nem szerencsés túl magas árral indítani, mert így általában túl sokáig van kint az adott ingatlan a hirdetési piacon, így általában már eleve csökkenteni kell az árat, így kevés alkulehetőség marad benne. Ha pedig a vevő továbbra is hajthatatlan, ez az eladó motivációját is megingathatja. Akármilyen reményekkel is vág bele az értékesítésbe, a legtöbb eladó 3-4 hónap alatt észreveszi azt, ha komolyabb szándékú vevőkkel nem találkozik. Ha ezt a helyzetet reálisan értékeli, felismeri az árazási gondot és szemléletet vált, sokkal reálisabb árral tud visszalépni a piacra.
A Central Home szerint a budapesti belváros dinamikáját nagy mértékben meghatározza, hogy mennyire aktív a befektető csoport. Mivel az elmúlt néhány hónapban, az év végi és az év eleji hónapokban egyaránt egyre aktívabbak a befektetői csoportok, ezért továbbra is megjósolható, hogy a kapósabb lakások esetén ez a tendencia kisebb alkulehetőséget fog eredményezni és az sem kizárt, hogy tavasztól ismét kisebb mértékű áremelkedés fog elindulni, a felújított, jó állapotú ingatlanok piacán.
