A 2025-ös év látványos élénkülése és az árak emelkedése után 2026 a stabilizáció és a megfontoltabb vevői magatartás jegyében kezdődött az ingatlanpiacon. Bár az adásvételek többsége továbbra is alkuval zárul, a licithelyzetek nem tűntek el, csupán átalakultak: a vevők ma már csak a kiemelkedő minőségű vagy egyedi adottságú ingatlanokért készek a kért ár felett fizetni.
A Duna House adatai alapján 2026 januárjában tízből közel nyolc vevőnek, azaz az ügyfelek 78%-ának sikerült az irányárnál olcsóbban vásárolnia. Ez emelkedést jelent a 2025-ös év eleji 74%-hoz képest. Ezzel párhuzamosan a licitálók aránya kismértékben csökkent, a tavalyi 6,2% után idén januárban az ügyletek 5,8%-ában fizettek többet a kért árnál.
„A tavalyi év az ingatlanpiaci trendforduló éve volt, amikor a visszatérő befektetők és az állami támogatások sok esetben licitversenyt szültek. 2026 elején azonban már ezek hatása mérsékeltebb, így egy jóval megfontoltabb vevői körrel találkozunk” – mondta Szegő Péter, a Duna House vezető elemzője. „A piac beárazta a korábbi drágulást – például a pesti panellakásoknál már az 1 millió forintos négyzetméterár az alap –, így a vásárlók most szigorúbban vizsgálják az ár-érték arányt. Az alku lehetősége ott nyílt meg újra, ahol a kínálat nagyobb. A licit jellemzően már csak a jó állapotú, azonnal költözhető ingatlanoknál jelenik meg.”
A régiókat tekintve jelentős különbségek mutatkoznak az alkudozási kedvben. A fővárosban Budán a tulajdonosok továbbra is magabiztosak, az alku mértéke itt a legalacsonyabb, átlagosan, az összes ingatlantípust véve mindössze 3,4%. Ezzel szemben a pesti oldalon a vevők bátrabbak, az alku mértéke itt átlagosan 4,8%.
Országos szinten a vidéki tranzakcióknál nagyobb a mozgástér, az alku átlagos mértéke közelíti a 7%-ot. Kelet-Magyarországon (így Miskolcon és Debrecenben) az alku 4–8% között mozog. Nyugat-Magyarországon, főként Győr környékén a jó állapotú tégla lakásoknál minimális az alku, de a házak esetében gyakori a 10% feletti engedmény is.
Nagyvárosi körkép: Pécsen a vevők diktálnak
A vizsgált városok közül Pécs mutatja az egyik legstabilabb alkuszintet: mind 2025, mind 2026 januárjában az ügyletek nagy többsége, idén januárban 88%-a alkuval zárult. Pécsen a vevők továbbra is magabiztosak: a panelek esetében nem ritka a 10% feletti árengedmény sem – egy Nagy Imre úti, erősen felújítandó lakásnál például közel 13%-ot (39 millióról 34 millióra) sikerült alkudnia a vásárlónak.
Debrecenben és Szegeden a piac kiegyensúlyozottabb, az alku mértéke tartósan 4-5% között mozog. Győrben a tégla lakások esetében a tulajdonosok továbbra is tartják az árakat, a vevőknek be kell érniük minimális, 1-2%-os engedménnyel, ami a nyugat-magyarországi központ töretlen népszerűségét jelzi.
A házaknál lehet a legtöbbet fogni
A panel lakások esetében a legszűkebb a mozgástér, Budapesten sokszor csak 1-3%, vidéken is maximum 4%, mely alól a pécsi tranzakcióknál láttunk kivételeket. A kereslet továbbra is erős e típus iránt az alacsonyabb fenntartási költségek miatt.
A belvárosi, jó állapotú tégla lakásoknál a licit még mindig jelen van, de a felújítandó ingatlanoknál a vevők már 5-8%-os árengedményt is ki tudnak harcolni.
A házak esetében a legnagyobb a szórás. Míg az agglomerációban a modern házakért licitálnak, a vidéki, korszerűtlen családi házaknál a 10-15%-os alku sem ritka. A legkiugróbb példa egy kiskunfélegyházi ingatlan, ahol a vevő több mint 25%-ot alkudott az árból.
„Az alkupozíciókat tekintve az ingatlanpiac jelenleg a vevőknek kedvez” – összegezte Szegő Péter. „A vevők nem mennek bele mindenáron licitversenybe, az eladók pedig reálisabb árazással próbálják megnyerni a vásárlókat. A licit továbbra is a piac „fűszere” marad ott, ahol a kínálat nem tudja követni a minőségi elvárásokat.”
