Magyarországon hivatalosan több lakás van, mint ahány háztartás, mégis egyre többen érzik úgy, hogy lehetetlen saját otthonhoz jutni. A szociális bérlakások háttérbe szorultak, az árak évek óta emelkednek, és kevés új lakás épül. Eközben sokan befektetésként vásárolnak ingatlant, ami még inkább megnehezíti az első lakást keresők dolgát - derül ki a GKI elemzéséből. Hogyan jutottunk idáig, és mit lehetne tenni?
2024-ben Magyarországon körülbelül 4,6 millió lakás volt, miközben csak kb. 4 millió háztartás. Első ránézésre úgy tűnik, lakhatási gondoknak nem kellene létezniük. A számok azonban mást mutatnak! Sok a lakatlan lakás (572 ezer, ebből Budapesten 161 ezer). Ezek azonban általában nem ott vannak, és nem olyan minőségűek, hogy kereslet lenne irántuk. És nemcsak a lakhatást keresők, hanem a befektetők is vásárolnak. Sokan úgy gondolják, hogy az ingatlan jó megoldás a pénzük értékének megőrzésére, vagy akár nyugdíjcélú megtakarításként is működhet. Budapesten az elmúlt években az újlakás vásárlások 30–50 százalékát a befektetők adták.
Ráadásul a lakások 90 százalékában a tulajdonos lakik, és csak körülbelül 10 százalékukat adják bérbe. Ezen belül a szociális bérlakások aránya csupán 3 százalékpont, számuk évek óta lassan, de fokozatosan csökken. Ez a torz szerkezet hozzájárul a lakhatási válsághoz, amit a hajléktalanság tartós jelenléte, az agglomerációba való kiköltözés, vagy a kilátástalan lakhatás miatti külföldre távozás is jelez.
A lakásárak az egekbe szöktek – de miért?
2015 és 2024 között a magyarországi lakásárak csaknem megháromszorozódtak – ez sokakat kiszorít a piacról, különösen a fiatalokat és az alacsonyabb jövedelműeket. Kevés új lakás épül, miközben sokan szeretnének vásárolni. Ugyanakkor a lakásépítések aránya nálunk jóval alacsonyabb, mint a régióban – például Lengyelországban négyszer annyi új lakás épült arányosan, mint nálunk, de e tekintetben Csehország és Szlovákia is előttünk jár. Az építkezéseket ráadásul gyakran zavarják szabályozási változások: az áfa mértéke többször módosult, a jogszabályok kiszámíthatatlansága elbizonytalanítja a beruházókat. Az elmúlt években egyértelmű csökkenés volt megfigyelhető az építkezések számában – 2024-ben nyolcéves mélyponton volt az új építések száma. Mivel kevés az új lakás, a kereslet inkább a használt lakásokra terelődik – különösen Budapesten. Ez tovább hajtja felfelé az árakat.
Állami támogatás = magasabb ár?
Az elmúlt években többféle állami lakástámogatás is elérhető volt: CSOK, kamattámogatott hitelek, Babaváró hitel, kedvezményes áfa az új lakásokra, vagy épp a CSOK Plusz. Ezek a programok elsősorban a családos, középosztálybeli vásárlókat segítették, így a támogatások alig érték el a legrászorultabbakat. Akinek kevés volt az önereje, vagy a jövedelme, gyakran nem tudott élni a lehetőségekkel. Ráadásul a támogatások az árakat is emelték, mivel a megnövekedett keresletre a kínálat nem tudott reagálni. Az állam vált az építőipar legnagyobb megrendelőjévé, s ez kapacitásokat szívott el a lakásépítéstől. A lakáshitelek elérhetősége szintén meghatározó tényező. A korábbi évek alacsony kamatai ösztönözték a hitelfelvételt, és amikor a kamatok emelkedni kezdtek, sokan még gyorsan szerettek volna hitelhez jutni. 2024-ben például a lakáshitel-kihelyezés több mint duplájára nőtt. Sőt, nemcsak magánszemélyek, hanem kis- és középvállalkozások is egyre többször vásárolnak lakóingatlant beruházási céllal. Ez tovább fűti a keresletet.
Építkezés drágán, bizonytalan környezetben
Az új lakások építése egyre költségesebb. Emelkednek az építőanyagárak, nőnek az energiaárak és munkabérek is. Ráadásul a környezetvédelmi szempontok is egyre szigorodnak – ezek mind plusz terheket jelentenek a kivitelezőknek. Mindez természetesen beépül a lakásárakba is. Emellett az infláció is két oldalról hat a lakáspiacra. Egyrészt az ingatlanok ára a pénzromlás miatt „papíron” folyamatosan nő, ez vonzóvá teszi őket a befektetőknek. Másrészt azonban a keresetek a lakásárakhoz képest mérsékeltebben nőnek – tehát hiába a befektetési kedv, ha a vásárlóerő gyengül. Az olyan új eszközök, mint például a 200 milliárd forintos állami tőkealap, amelyet kifejezetten lakásépítési célokra hoztak létre, hozzájárulnak a kínálat bővítéséhez.
Mi várható a közeljövőben?
Az idei év első hónapjai alapján a tavalyi trend folytatódása látszik a lakáspiacon, de a tranzakció szám már alig változik. A CSOK Plusz, illetve az egyéb ideiglenes szabályozóváltozások (a nyugdíjcélú megtakarítások, illetve a SZÉP-kártya igénybe vételi lehetősége lakáscélú felhasználás esetén) volumenük miatt nem ösztönzik a lakáspiac keresleti oldalát, de az árpszichózist igen. Több új lakásépítési engedélyt adtak ki, de ez nem mindig váltódik építésre. A befektetői kereslet élénk, a kínálat pedig korlátozott. Az árak várhatóan nem egyformán emelkednek: a nagyvárosokban, különösen Budapesten, vagy például Győrben vagy Debrecenben, van esély a további drágulásra, míg a kisebb településeken akár ármérséklődés is elképzelhető. Ha nem történik célzott beavatkozás, a lakhatási problémák tovább súlyosbodhatnak. Ennek kiküszöböléséhez például átgondolt támogatási rendszerre, bérlakásfejlesztésre, és hosszú távú lakáspolitikai vízióra lenne szükség. Ha ezek hiányoznak, a társadalmi különbségek tovább nőnek — és egyre több embernek marad álom a saját otthon.
