Bár a főváros idén már a 150. születésnapját ünnepli, az egyes városrészei, kerületei mind a mai napig folyamatosan átértékelődnek. Ezt mutatja a 2012-2021-es, mondhatni, nagyjából egy teljes lakáspiaci ciklust átfogó, budapesti kerületek közötti költözési statisztika is. Ez idő alatt olyan élénk forgalmat bonyolítottak le a kerületek egymás rovására, hogy a ki-, illetve a beköltözők aránya többüknél elérte a helyi lakosság 30-40 százalékát is.
Pest, Buda és Óbuda másfél évszázada egyesült, de ez közel sem jelenti azt, hogy mára állandónak tekinthetnénk az egyes területeinek megítélését. Egy fejlődő városban nem csak az új építkezések, hanem a lakosok helyezkedése is meghatározhatja egy városrész szerepét, s jelzi presztízsét. A KSH adatai pedig azt mutatják, hogy 2012 és 2021 között, a legutóbbi ingatlanpiaci ciklust nagyjából lefedő időtávon is sűrűn váltottak állandó lakóhelyet és ezzel gyakran kerületet Budapest lakói. S bár ahogyan a fővárosé, úgy majd minden kerület lélekszáma csökkent ebben az időszakban, jó néhányan szépen gyarapodtak a többiek rovására e költözések révén.
Tíz év alatt több mint 365 ezer budapesti lakos, a főváros állandó népességének körülbelül 20 százaléka váltott kerületet állandó lakhely változtatással, azonban mindössze négy olyan kerület van (XIII., XVI., XXII., XXIII.,), amelyek részben ennek köszönhetően (a természetes népszaporulattal – születés és halálozás egyenlege – ugyanis itt most nem számolunk) növelni tudták lélekszámukat. Közülük a legsikeresebb a XIII. volt, 4 százalékos gyarapodással. Az ellenkező véglet a VII. kerület, ahol 11 százalékkal csökkent a kerületi polgárok száma. Aligha a helyi ingatlanárak eltérése magyarázza e hatalmas különbséget, ugyanis az előbbi a 7., az utóbbi a 9. legdrágább kerület a fővárosban. (A NAV ingatlanforgalmi adatbázisa alapján ez 2021-ben 807 ezer Ft/m2, illetve 747 ezer Ft/m2 árat jelentett.)
Erzsébetváros azon három bel-pesti kerület közé tartozik, amelyek csupán a fővároson belüli költözések egyenlegeként is többet veszítettek tíz év alatt, mint a lakosságuk tizede (VII. -14,9%, VI. -12,4%, V. -11,7%). Ezeknél tetten érhető egyfajta funkcióváltás is. Ahogy Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője felidézi: az V. kerület üzleti negyeddé alakulása régebbi folyamat, ott már huszonöt-harminc éve nagy számban megjelentek a lakásirodák. Azóta a befektetési célú vásárlás és a rövidtávú lakáskiadás (Airbnb) is leginkább a tágabb belvárosban dominált. A fokozott üzleti érdeklődés nyomán nagy volt itt az áremelkedés is, ami sokakat ösztönözhetett a nyereség realizálására, ami, e három kerület 2012-es és 2021-es átlagos négyzetméterárának különbségeként számítva 3-3,5-szeres értéknövekedést jelent. Emellett serkenthette az elköltözést a ciklus végén még a Covid is, ami inkább a zöldövezet felé terelte az embereket.
A bel-pesti kerületek lakosság vesztesége a nagy jövés-menés eredője. Például az V. kerületbe tíz év alatt beköltözők száma elérte a kerület lélekszámának 30 százalékát, az ez idő alatt távozóké pedig a 42 százalékát is. Az intenzív mozgás azonban nem jelent automatikusan nagy veszteséget. Például az I. kerület, ahol ugyancsak kiemelkedő volt a költözési aktivitás (befelé: 34%, kifelé: 37%), összességében csak igen csekély veszteséget szenvedett e lakosságcseréből.
A magas költözési frekvencia még csak azt sem jelenti, hogy egy kerület ne lenne jó hely, esetleg csupán túlzottan életciklusfüggő a kínálata. Valkó Dávid a pesti belváros kapcsán idézi példaként, hogy „egyedülálló fiatalként ideális lehet a pezsgő belváros közepén élni, de két gyerekkel már nem feltétlenül ez a legvonzóbb környezet”. A statisztika is azt mutatja, hogy általában ott alacsony a költözésszám, ahol a kerületben eléggé színes a lakáskínálat, azaz, ahol van lakótelep, kertváros, meg újépítésű választék is. Innen nem kell „kiköltözni”, amikor valakinek változnak az életkörülményei. Jó példa erre a III. vagy akár a XVIII. kerület, melyekben a ki- és beköltözők különbözete arányaiban csak mintegy fele-harmada egy belvárosi kerületének.
Egy másik alapvetés, hogy nem feltétlenül az ingatlanok árszínvonala számít a költözési cél választásnál, amire jó példa Csepel. A XXI. és a XXIII. kerület árszínvonala szinte azonos (2021-ben 487 ezer Ft/m2, illetve 493 ezer Ft/m2) a 692 ezer Ft/m2 fővárosi átlagárhoz képest, Soroksáron mégis kétszer akkora az odaköltözők aránya. „Holott Csepelnek ugyanúgy van kiterjedt kertvárosi része, de feltehetően nem ez az első olyan adottsága a kerületnek, ami az eszünkbe jut" – mutat rá a vezető elemző. Megjegyzésének jogosságát az is jelzi, hogy Csepel ebben az évtizedben nem csupán a beköltözők, hanem az onnan elköltözők arányában is tartotta a fővárosi minimum-csúcsot (13, illetve 11 százalékkal). Azaz, bár népességarányosan ide igyekszik a legkevesebb beköltöző a fővároson belülről, de aki egyszer kipróbálta a csepeli létet, az nagy valószínűséggel ki is tart mellette.
Hat olyan kerület van, amelynek a költözésekből származó nyeresége eléri a lélekszáma legalább 4 százalékát. E feltörekvők mind a város peremén találhatók. Északon a III. kerület (4%), amely közel átlagos fővárosi négyzetméterárakon (690 ezer Ft/m2) kínál mindenféle környezetben – a folyóparttól lakótelepen át a hegyvidékig – sokféle otthonlehetőséget. Keleten egy egybefüggő tömbben gyarapszik a XVI., a XVII. és a XVIII. kerület (5-7,3%). Ezek jellemzően az átlagnál olcsóbb (540-650 ezer Ft/m2) és helyenként még falusiasan otthonos, kertvárosi területek, melyekben relatíve sok új lakás is épült a közelmúltban. Délen a XXII. (8,3%) és a XXIII. kerület (5,9%) gyarapodott legtempósabban a többiek rovására. Aki olcsó kertvárost keresett az elmúlt évtizedben, annak erre vihetett az útja. Ha ragaszkodott Budához, akkor Budafok-Téténynél (597 ezer Ft/m2) megfizethetőbbet nem talált. Ha Pestet preferálta, akkor megoldás lehetett számára Soroksár, amely az egész főváros egyik legolcsóbb kerülete.
