Uniós összevetésben a hazai lakásárak növekedése rekordszintű: 2010-hez képest 2022 III. negyedévére a lakásárak 2,7-szeresükre emelkedtek. Hasonló volt a tempó Ausztriában és Csehországban (2,3-2,4-szeres emelkedés), ugyanakkor Romániában csak 16 százalékkal drágultak a lakások. A KSH adatai szerint 2022 harmadik negyedévében a lakásárak növekedési üteme megtorpant, az előző negyedévhez képest az emelkedés mindössze 1 százalék volt, annak ellenére, hogy az első negyedévben még 9,4 százalékkal ugrottak fel a lakásárak egy negyedév alatt – hívják fel a figyelmet a GKI szakemberei. Ugyanakkor az éves növekedés még így is 21 százalék volt 2022-ben.
A lakásár növekedés 2022-es megtorpanása nem meglepő. Egyrészt korábban erős felhajtó erő volt az új lakások építésének meredeken emelkedő költsége, ami a használt lakások árát is feljebb húzta. Ugyancsak emelte a korábbi időszakban az árakat a hitelboom (CSOK, Babaváró kölcsön stb.), ami olcsóbbá tette a hitelfelvételt, illetve biztosította a kellő önerőt. Szintén segítette az áremelkedést a gyors bér (kereset) bővülés és a külföldiek hazai ingatlan szerzése is.
2022 közepére a lakásárak emelkedése elérte azt a szintet, hogy már a lakáshitelek önerejének az előteremtése is alig-alig lehetséges a többség számára, illetve az emelkedő kamatszint is kiszorító hatású. Emellett a fogyasztói árak emelkedése a hiteltörlesztésre fordítható forrásokat is erősen mérsékli. A tartósan magas fogyasztói ár növekedés, a rezsicsökkentés csökkentése, valamint a vállalkozások béremelési képességének beszűkülése mellett nem meglepő, hogy a lakásárak növekedése megtorpant. 2023-ban az eddig ismert adatok és várakozások alapján jelentős lassulás várható az újlakás piacon, ami az árak alakulására is kihat. A lakáshitelezés tavaly megindult visszaesése a keresletet csökkenti, aminek egyik bizonyítéka, hogy a tranzakciószám már 2022 2. negyedévében is 39%-kal esett egy negyedév alatt, illetve az MNB becslése szerint a 3. negyedévben 22,6%-os volt a csökkenés 2021 azonos negyedévéhez képest.
Amennyiben a nettó keresetek emelkedésével hasonlítjuk össze a lakásárak alakulását láthatjuk, hogy a leggyorsabb lakásár növekedést mutató országokban az áremelkedés meghaladta a keresetek növekedését, ami a megfizethetőséget csökkentette. Ha a teljes munkavállalói körre nézzük a keresetek emelkedését (84% 2010-hez képest 2021-re), akkor a hazai lakások már erősen túlárazottnak tűnnek. Ez pedig rövidtávon a lakásárak esésével hozható egyensúlyba, illetve, ami valószínűbb, a lakásárak hosszabb távú stagnálásával (amíg a tényleges keresetemelkedés „ledolgozza” a túlárazottságot).
