A 2023-as mélypontról látványosan visszapattant az európai logisztikai piac: a szektor befektetési értéke a korábbi 34,8 milliárd euróról 19,5 százalékos növekedéssel 41,6 milliárd euróra ugrott, amivel a járványidőszakot leszámítva a valaha volt legerősebb évet produkálta. A Gestor Befektetési Zrt. nemzetközi adatokon alapuló elemzése szerint a tartósan magas kamatkörnyezet, a geopolitikai feszültségek és a megújult inflációs nyomás közepette az intézményi tőke a logisztikai szektorban keres menedéket.
Bár a makrogazdasági kihívások, az inflációs nyomás és az Európai Központi Bank legutóbbi, 25 bázispontos kamatemelése, amellyel az irányadó betéti ráta 2,25 százalékra emelkedett óvatosságra intik a piaci szereplőket, a logisztikai ágazat mögött olyan mélyreható szerkezeti átalakulások állnak, amelyek stabil pályán tartják a szektort. Az intézményi nagybefektetők a beépített inflációkövető bérleti záradékok és a modern területek hiánya miatt csoportosítják át ide a forrásaikat, mivel ez a környezet hosszú távú értéknövekedést és közvetlen védelmet nyújt a pénzromlás ellen.
A tőkebeáramlás mértéke jól mutatja a bizalom visszaépülését: a Gestor elemzése kiemeli, hogy a nemzetközi tranzakciók értéke a korábbi bizonytalan időszakban mért 34,8 milliárd eurós szintről emelkedett a jelenlegi 41,6 milliárd eurós magasságba, mely egyértelműen jelzi az intézményi tőke visszatérését az európai ipari ingatlanok piacára.
Globális lendület és a hazai piaci helyzet
A növekedési trend mögött olyan mélyreható folyamatok állnak, mint az e-kereskedelem bővülése, az azonnali kiszolgálás igénye és a gyártókapacitások Európába való visszatelepítése – különösen az autóiparban, ahol az újraszervezett beszállítói láncok évtizedes távlatú gyárigényt teremtenek. Emiatt Közép-Kelet-Európában a bérbeadások volumene 11,3 százalékkal nőtt, megközelítve a 28 millió négyzetmétert. A globális ingatlan-tőkebevonás látványos fordulattal 222 milliárd dollárra nőtt, a tengerentúli, főleg észak-amerikai tőkebeáramlás pedig 34 százalékkal, 6,9 milliárd euróra emelkedett Európában. Nem véletlen, hogy a logisztika sorozatban a második éve a legkedveltebb célpont a nagybefektetők körében. Bár Magyarországon a piaci üresedési ráta jelenleg magasabb (12,9%), a bérlők és a fejlesztők a kockázatosabb, bérlő nélkül indított projektek helyett a modern, már az építés előtt lefoglalt épületek felé fordulnak, ami a stabil bevételt kereső befektetők pozícióit erősíti.
Spanyolország a tőke fókuszában: alacsony kínálat, emelkedő bérleti díjak
A nemzetközi tőkeáramlás egyik kiemelt európai célpontjává Spanyolország vált, amely 2026-ban szilárd aktivitással indított. A logisztikai szolgáltatók élénk kereslete és az ellátási láncok optimalizálása a három meghatározó spanyol régióban – Madridban, Katalóniában és Valenciában – történelmi csúcsra lökötte a bérleti díjakat, ami közvetlenül visszaigazolja a Gestor Befektetési Zrt. spanyolországi befektetési stratégiáját.
Madridban az első negyedévben több mint 300 000 négyzetméternyi bérleti tranzakció zárult, a bérleti díjak pedig éves szinten 8 százalékkal emelkedtek; a fejlesztési aktivitás lassulása miatt a bérbeadások 74 százaléka már a meglévő ingatlanokban valósult meg. Katalóniában (Barcelona régiójában) a bérbeadás volumene 60 százalékkal nőtt, meghaladva a 239 000 négyzetmétert, az üresedési ráta pedig mindössze 3,07 százalék, amivel Európa egyik legszűkösebb piacának számít.
Valencia eközben a mediterrán térség egyik vezető piacává nőtte ki magát, és látványosan zárkózik fel a madridi és barcelonai szintekhez. A területen a kiemelt bérleti díjak már elérték a négyzetméterenkénti 5,65–5,85 eurós szintet – a kisebb egységeknél pedig már a 6 eurót közelítik –, miközben a befektetési hozamok 5,25 százalék körül alakulnak. A rekordév után 2026 egy kiterjedt, közel 775 000 négyzetméteres tervezett fejlesztési hullámmal indult, melynek több mint fele már lekötött; a negyedévet olyan kiemelt tranzakciók húzták, mint az Inditex és az Amazon megállapodása.
Új kockázatok és befektetői szemlélet: első a biztonság
A jelenlegi finanszírozási költségek mellett a hosszú távra bérbe adott, prémium ipari ingatlanoknál a befektetők lényegében egy államkötvényhez hasonló, biztos és inflációvédett pénzáramlást vásárolnak. Azonban a piac már nemcsak a hozamokat, hanem az új típusú kockázatokat is árazza.
„A piacon az értékelési szempontok egyértelműen átalakultak: ma már a bérlő stabilitása és a szerződéses biztonság mellett az ingatlan technológiai jövőállósága a legfontosabb. Két olyan új kockázati faktor jelent meg, amely alapjaiban írja át az ingatlanok értékét: az elektromos hálózat szabad kapacitása – amiért ma már a logisztika és a hatalmas energiaigényű adatközpontok közvetlenül harcolnak –, valamint a technológiai elavulás veszélye. A bérlők szinte kizárólag a modern automatizálásra, elektromos flották kiszolgálására és helyszíni zöldenergiára alkalmas csarnokokat keresik, a régi, korszerűtlen épületek pedig gyorsan leértékelődnek. Jó példa erre Valencia, ahol a teljes csarnokállomány közel fele, mintegy 47 százaléka már elmúlt 15 éves. Ez a hatalmas arányú megújítási kényszer az elavult ingatlanok tulajdonosainak komoly kockázat, nekünk viszont, akik a modern igényekre építünk, hatalmas befektetői lehetőséget és reális indokot jelent a mostani fejlesztési hullámra. Mi a portfóliónkat a magyar és a spanyol piacon is már ennek a konzervatív szemléletnek megfelelően, a kiszámítható, hosszú távú jövedelemtermelésre alapozva alakítottuk ki” – nyilatkozta Gerő András, a Gestor Befektetési Zrt. tulajdonos-vezérigazgatója.
A Gestor stratégiáját szemlélteti a társaság legutóbbi külföldi akvizíciója is: a vállalatcsoport a Barcelona régiójában vásárolt meg egy több mint 10 300 négyzetméteres ipari komplexumot, amelynek bérlője a Mercedes-Benz España többségi tulajdonában álló közvetlen beszállító. Az ingatlanra egy több mint 10 éves, inflációkövető, teljes körű bérlői üzemeltetésű szerződés van érvényben. Ez a struktúra stabil beágyazottságot jelent a gyártói ellátási láncba, és hosszú távon kiszámítható jövedelmet biztosít a befektetőnek.
