Nemcsak Budapesten drágultak jelentősen az ingatlanok 2003 óta, de az összes vidéki megyeszékhely árai is felfelé kúsztak az elmúlt 16 évben – bár ahogy a fővárosi kerületek esetében, a vidéki nagyvárosoknál is jelentős eltérések vannak az emelkedés mértékében. A hosszú évekig első helyezett Győrt sikerült Debrecennek leelőznie, túllépve a 400 ezer forintos átlagos négyzetméterárat. Az OTP Ingatlanpont elemzői a legutóbbi, budapesti kerületek árrangsorát elemző cikkük után most összevetették a megyeszékhelyek ingatlanárait is.
2003 és 2019 között a megyeszékhelyek ingatlanpiacán – a budapestihez hasonlóan – jelentős drágulás volt tapasztalható. Az árolló a fővárosi és a vidéki lakások között továbbra is szélesen nyitva: Debrecennek csupán a budapesti legolcsóbb, XXIII. kerület átlagárát sikerült megelőznie, és a Tatabányán látható 175 százalékos árváltozás mértéke is jóval enyhébb, mint az V. kerület elképesztő mértékű, 248 százalékos drágulása.
Az élboly: Debrecen maga mögé utasította Győrt is
A megyeszékhelyek árversenyében 2019 fordulópontot jelentett: Debrecen lett a legdrágább a listán, letaszítva a trónról az előtte évekig első helyezett Győrt, amely egy év alatt négy helyezést esett.
„Győr sok éven át, egészen 2018-ig a legdrágább megyeszékhely volt. A városban ugyanakkor lezárult egy nagy fejlődési ciklus az autóipari nagyberuházásokkal és a panelprogrammal. Emellett befejeződött a városba irányuló belföldi népességvándorlás időszaka is, hiszen a főváros után itt növekedett a legnagyobb mértékben a lakosok száma az elmúlt másfél évtizedben. Jelenleg olyan megyeszékhelyek kúsznak fel az árrangsorban, amelyekre ígéretes ipari fejlesztések várnak, így nem meglepő, hogy Debrecen az első helyezett, valamint Kecskemét és Tatabánya is több helyezést javított 2003-hoz képest” – mondta el Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
Győrhöz hasonlóan Székesfehérvár sem tudta megtartani 2003-as második helyezését. Fejér megye központjában a panelprogram korai indulásával, valamint a nagy ipari telepítésekkel járó lendület 2019-re némileg alábbhagyott, és a beruházók más, ígéretesebbnek tűnő nagyvárosok felé fordultak.
Nagyvárosaink közül Tatabányán emelkedtek leggyorsabb ütemben, 16 év alatt összesen 175 százalékkal az ingatlanárak, így sikerült 2003 óta 5 helyezést javítania akkori utolsó előtti pozícióján. A meredek drágulás itt viszonylag későn, csak néhány éve indult el, ám feltehetően még nem állt meg, mivel a befektetők jelenleg is nagy nemzetközi projekteken dolgoznak a Komárom-Esztergom megyei székhelyen és a város vonzáskörzetében.
Szeged hét helyet javított
Debrecen előretörésében szerepet játszott a jó minőségű felsőoktatás is: az albérlő egyetemisták és a külföldi lakásvásárlók is hevítették a helyi ingatlanpiacot a nagyberuházások mellett. Az egyetemvárosok közül még Szegeden kiemelkedő a drágulás: az elmúlt 16 évben a legtöbb (7) helyezést az árrangsorban ez a megyeszékhely javította, és elérte a 334 ezer forintos átlag négyzetméterárat.
„A megyeszékhelyek ársorrendjében Szeged jelenlegi pozíciójának alakulását több tényező befolyásolta: a pozitív urbanizációs folyamatok, a szerb határ közelsége, valamint az egyetemi hallgatók számának növekedése együttesen okozta a jelentős drágulást. Emellett 2005 és 2016 között Győrhöz hasonlóan itt is jelentősen bővült a lakosság. Valamint ahogy Tatabánya, ez a megyeszékhely is alacsony árszintről indult 2003-ban, így volt tere a drágulásnak” – mutatott rá Nyári Imre, a szegedi OTP Ingatlanpont iroda vezető értékesítési tanácsadója.
Érdekesség, hogy Pécs 2003 óta rontott pozícióján két helyezést, pedig számos újépítésű lakóingatlan elérhető a városban, és a nagy lakótelepek árszintje is látványosan emelkedett. Az egyetemvárosokkal való összevetésben itt is jelentős a városban a külföldi hallgatók száma: a Pécsi Egyetem statisztikái alapján 2018 októberében több mint 4 ezer külföldi vett részt a Pécsi Tudományegyetem képzésein.
Veszprém továbbra is az elsők közt
Veszprém 2003-ban vezette az árrangsort, és a 2019-ben első helyezett Debrecen kivételével nem volt elég sem az egyetemvárosok, sem az ígéretes ipari megyeszékhelyek drágulása, hogy bármelyik város megelőzze. Veszprémben jelentős a társasházi beruházói jelenlét, illetve a Balaton közelsége is sokak számára vonzó. A magyar tengertől délre fekvő somogyi megyeszékhely, Kaposvár azonban már kiesik a Balaton vonzáskörzetéből, valamint itt elmaradtak a nagyobb beruházások is, így a város három helyezést rontott. Hasonló folyamat látható Zalaegerszegen is, amely összesen hat helyezést csúszott vissza.
Az ország „üresjáratai”
Azoknak a megyeszékhelyeknek, ahol nincs jelentős ipari környezet, nívós – és a külföldi diákokat is nagy számban vonzó – egyetem vagy fejlett turizmus, nem sikerült javítaniuk a helyezésükön. Ausztria közelsége láthatóan sem Szombathely, sem Zalaegerszeg számára nem okozott áttörést. Szombathely például kiesik a népszerű, osztrák határon átívelő M1-es autópálya vonalából, így a gyorsforgalmi út előnyeiből inkább Győr profitál. Salgótarján utolsó helyezése az elmúlt 16 évben változatlan, jelenlegi 115 ezer forintos átlagos négyzetméterára csak önmaga, illetve Tatabánya korábbi, 2003-as átlagáránál magasabb. A nagy lemaradást részben az magyarázza, hogy itt nem indult el nagyszabású panelprogram.
„A befektetők figyelme ugyan még mindig főleg Budapestre összpontosul, ám a fővárossal kapcsolatos érdeklődés a járvány következtében nagy eséllyel némileg elcsendesedhet egy-két évig. Így elképzelhető, hogy egyes népszerűbb megyeszékhelyek, mint Győr, Veszprém, Debrecen vagy Kecskemét ingatlanárai versenybe szállnak majd Budapest egyes kerületeivel, némiképp szűkítve az árollót vidék és a főváros között. Ezt a tendenciát mutatja például Szeged, ahol ismét beindulni látszik az Airbnb-piac” – összegezte Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője.
