Még lehet nagyot alkudni az ingatlanpiacon

Az OTP Ingatlanpont legfrissebb használtlakás-értékesítési adatai töretlen tendenciaként mutatják az alku lehetőségének bővülését. Így már több mint egy éve tart az a folyamat, hogy a vevők a meghirdetéskor kért ár egyre nagyobb részének elengedését tudják elérni. Az elemző ugyanakkor arra figyelmeztet, hogy e tekintetben is fordulat érik.

A téli hónapokban – 2022. decembere és 2023. februárja között – tovább javult a vásárlók pozíciója a használt lakások piacán, ezt mutatja az OTP Ingatlanpont által értékesített ingatlanok adatainak feldolgozásából kibontakozó országos összkép. E szerint alkuval átlagosan az utolsó meghirdetett ár 7,2 százalékát lehetett megtakarítani, míg egy negyedévvel korábban ez az arány csak 6,6 százalék volt. (A növekedési trend még 2021. telén, 4,1 százalékról indult.) Hasonló változást mutatnak az egyes részpiacok is. A lakások szinte együtt mozdultak, míg a téglaépítésűeknél 2022. novemberről 2023. februárra 3,8-ról 4,9 százalékra ugrott az alkuképesség, addig a paneleknél 4,2-ről 5 százalékra. A sokféleségüknél fogva eleve bizonytalanabbul árazható házaknál most is nagyobb az alku lehetősége, de kisebb a változás, ez 8,5-ről 8,6 százalékra nőtt.

Az átlagokat tekintve a települések nagysága egyértelmű és fordított arányosságot mutat az alku lehetőségével: a községekben 8,9%, a kisebb városokban 8,5%, a megyei jogú városokban 5,2%, míg Budapesten csak 3,3%.

Ez az egyöntetű országos kép azonban egy sokkal változatosabb piaci helyzetet takar. A különféle ingatlanok árstabilitása most attól is erősen függ, hogy milyen típusú településen kínálják azokat eladásra. Némely kombinációnál határozottan csökkent az alku lehetősége, például a családi házak esetében a községekben még nőtt (8% → 9%), de a kisebb városokban (9,3% → 9%), a megyeszékhelyeken (7,7% → 4,5%) és a fővárosban (6,2% → 4,5%) csökkent. A téglaépítésű lakások más mintát követnek. Ezeknél az alkuképesség nőtt a kisebb városokban (4,6% → 7,5%) és a fővárosban (2,5% → 3,2%), míg a megyeszékhelyeken csökkent (6,3% → 5%).

Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője szerint ezek az adatok mindenekelőtt azt mutatják, hogy a számtalan bizonytalanság ellenére még a rendszerint lassulást hozó téli szezonban sem omlott össze a piac. Míg az előző periódusban még a kereslet csökkenése dominálhatott, s így szinte minden szegmensben egyöntetű volt az alkulehetőségek bővülése, most más hatások is "szóhoz juthattak", és ezek kombinációjaként adódhatott egy színesebb kép. Példaként a családi házak helyzetét idézi, melyek eladóinak pozíciója míg a falvakban határozottan gyengült, addig a nagyobb városokban még erősödni is tudott. A viszonylag enyhe tél, az őszi félelmeket egyelőre nem igazoló energiaszámlák miatti megkönnyebbülés most visszahozhatott valamit a családi házak népszerűségéből. Ez leginkább azokban a nagyvárosokban erősíthette meg az ártartó képességüket, ahol ezekből korlátozott a választék. Hasonló hatása lehetett egy, már a Covid végén megkezdődött változásnak: a költözők érdeklődése akkor fordult az agglomerációk felől ismét a városi belterületek felé. Budapesten a családi házak mellett még a panellakások esetében is csökkent az alkulehetőség (3,4% → 2,7%), ami annak is lehet az ismételt jelzése, hogy a főváros lakáspiaca eléggé válságálló, s a többinél hamarabb teszi túl magát a megpróbáltatásokon. Az elemző a friss adatok kapcsán azt is megjegyzi, hogy az alkulehetőséget az egyre reálisabb árazás is csökkentheti, amiben a professzionális közvetítők gyakoribb igénybevételének is lehet szerepe. Erre utal a megyei jogú városok családi házainak példája, melyeknél az alkulehetőség erősen szűkült (7,7% → 4,5%), részben azért, mert az eladók sok esetben már maguk mérsékelték az eredetileg meghirdetett árat.

„Nem feltétlenül lesz meglepő, ha tavasszal majd azt látjuk, hogy összességében már szűkül az alkulehetőség” – jelzi várakozását Valkó Dávid. Azzal érvel, hogy a kereslet tavaszi, szezonális fellendülése találkozhat azokkal az eladókkal, akik a téli hezitálás után immár visszafogottabb árakkal lépnek ki a piacra. „Meglehet, azután visszatekintve majd úgy látjuk, hogy azok köthették a legjobb alkukat, akik ebben a téli időszakban, a kissé pangó piacon találták meg az új otthonukat.”

Az OTP Ingatlanpont statisztikái szerint a 2022. december – 2023. február közötti időszak legeredményesebb alkuja, arányát tekintve, egy Heves megyei község felújítandó családi házának megvétele volt, ahol az utolsó hirdetési ár 57 százalékát sikerült megspórolnia a vevőnek. A következő tíz legnagyobb vevői alku is legalább 31 százalékos árcsökkentéssel járt, s ezek között a házak mellett már akadt tégla-, illetve panellakás is, ahogy jó és kiváló állapotú és több városi ingatlan is. A fővárosi rekorder egy pesti külkerületi, átlagos állapotú, nyolcvan éves tégla lakás, amelynek árából 20 százalékot tudott lefaragni a vevő. A számszerűen legnagyobb megtakarítást, mintegy 17 millió forintot, egy alföldi városban érték el, ahol a kiváló állapotú lakást azt megelőzően hónapokig kínálta változatlan áron a tulajdonosa. A skála másik végén a rekordot ugyancsak egy téglalakás érte el: egy a budapesti belvárosi felújítandó otthonért kialakult licit végül a vártnál 11 százalékkal, azaz 12 millió forinttal többet hozott a tulajdonosának.