Nem érdemes várni az ingatlanbefektetőknek

Aki ma azért nem keresi az ingatlanbefektetési lehetőségeket, mert a többiek is kivárnak, az lemaradhat a lakáspiac újraindulásáról – ezt mutatják az OTP Ingatlanpont szakembereinek tapasztalatai. A statisztikákból az áremelkedés lassulását és a kereslet csökkenését láthatjuk, azonban ma is vannak olyan lokációk és lakástípusok, ahol kitart a lendület. Igaz, ezek felleléséhez ma több szakmai segítségre lehet szükség, mint négy-öt évvel korábban.

Ha jelentősen változnak az adószabályok, vagy a piaci körülmények, akkor érdemes újragondolni, hogy aktuálisan mi számít jó befektetésnek? Emiatt ezekben a hetekben-hónapokban duplán is indokolt feltenni a kérdést: érdemes most ingatlanba fektetni? 2023. július 1-től változtak az adószabályok, de ellentétben más befektetési formákkal, az ingatlanok hozama júliustól is mentes maradt a szociális hozzájárulási kötelezettségtől. Ez egyértelmű előny a befektetési formák versenyében, ugyanakkor a lakáspiacon éppen zajlik egy fordulat, a kereslet visszaesése néhol megközelítette az 50 százalékot, és megtorpant a korábban tapasztalt dinamikus felértékelődés is. Ez utóbbiak a kivárás melletti érvek lehetnek, ugyanakkor – tapasztalat szerint – általában a soron következő fellendülés elején beszállók köthetik a legjobb üzleteket. Dr. Hartlieb Balázs, az OTP Ingatlanpont ügyvezetője és az OTP Pénzügyi Pont vezérigazgatója már látja az esélyt arra, hogy a vásárlók, befektetők hamarosan nagyobb számban térnek vissza a lakáspiacra.

A befektetők újbóli aktivizálódását az ingatlanok különös, kettős természete alapozhatja meg. Hasonlítanak a részvényekre is, hiszen a tulajdonosuk részben a megszerzett vagyon piaci felértékelődésétől remélhet nyereséget. Ugyanakkor a kötvényekre is hajaznak, mivel a lakás bérbeadásával folyamatos bevételt is termelhetnek a gazdájuknak. A haszon e két lehetséges forrását csak együtt érdemes értékelni egy vásárlásnál, ám ez nem feltétlenül könnyű, ugyanis egy-egy lakás potenciálját a maga fizikai jellemzőin túl az elhelyezkedése és a jövőbeni piaci környezete is erősen befolyásolhatja.

A lakáskiadással elérhető haszon viszonylag könnyen kalkulálható az aktuális lakásárból és a lakbérszínvonalból. Gyakorlati tapasztalatok szerint ezen az ágon átlagosan 5 százalék körüli hozammal lehet számolni. A ma elérhető pénzügyi befektetések ugyan képesek ezt számottevően felülmúlni, de a tendencia inkább a kiegyenlítődés felé mutat. Míg azok hozama az infláció csökkenésével mérséklődhet, addig a lakásbérlések piacán növekedhet a kereslet. Ennek megfelelően – mint a KSH–ingatlan.com-lakbérindex is mutatja – az év eleje óta újra dinamikusan emelkednek a lakbérek. Míg a lakásárindex növekedése mindössze 0,4 százalékot, addig a lakbérindexé 4,5 százalékot ért el a 2022 IV. és 2023 I. negyedévét felölelő fél esztendőben. Az index azt is mutatja, hogy a gyorsuló drágulás erősen függ a helyi körülményektől: például míg az elmúlt egy évben Észak-Magyarországon 9% volt az átlagos lakbérnövekedés, addig a szomszédos Észak-Alföldön 19%. Egy olyan kis területen belül is, mint a főváros, jelentős különbségek találhatók. A turistaszezon, illetve az esedékes felvételi ponthatárhirdetés pontosan mutatja, hogy mennyi extrát adhat egy albérlet értékéhez, ha az használható rövidtávú kiadásra is, vagy könnyen bekapcsolható a campusok vérkeringésébe. Ezek már olyan tényezők – például a helyi airbnb-szabályok naprakész ismerete – amelyek miatt egy szakember a piacismeretére támaszkodva sokat tud segíteni egy befektetőnek a lokáció és az ingatlantípus megválasztásában.

Még több hasznot hozhat az ingatlan tanácsadó bevonása, ha a lakás remélt felértékelődése alapján akar választani egy befektető, hiszen ez valóban nehezen kalkulálható. Bár az ingatlant általában az átmenti piaci zavaroknak jól ellenálló, értékőrző befektetésnek tartják, a vele elérhető hozamban nagyok lehetnek a különbségek. A közelmúltban, amikor sorra 15-20% körüli éves értéknövekedést regisztráltak a mérsékelt infláció mellett, szinte nem lehetett mellényúlni, csak jól vagy még jobban járni a vétellel. Ám most, amikor az árak inkább stagnálást mutatnak, sőt reálértéken még csökkennek is, a jó üzlethez már nem elég a bátorság és a pénz. Sokat tehet hozzá ezekhez a mélyebb piacismeret, ami segít az egyébként nem túl ígéretes átlagok mögött is meglátni a lehetőségeket. Azok rendszerint abból adódnak, hogy általában nem egyszerre mozdul a piac minden szelete, és egy-egy ciklusforduló ezen felül is alkalmat ad egyes szegmensek átértékelődésére. Így ma is van olyan lokáció, illetve lakástípus, ahol – függetlenül az általános piaci képtől – változatlanul emelkednek az árak. Dr. Hartlieb Balázs példaként idézi, hogy Budapest belvárosában ma is igen kelendőek az 50 nm-nél nem nagyobb, alacsony rezsijű lakások, amelyek ennek megfelelően is drágulnak. Ezzel szemben például a 20-30 éve épült lakásokra a vevők – mivel mára érzékenyebbé váltak az energetikai szempontokra – már eleve úgy tekintenek, hogy ott majd szigetelniük kell, és nyílászárót cserélni. Az átalakítások leendő költségeivel már kalkulálnak, amikor megteszik az árajánlatukat.

Lehetnek olyan felértékelődést befolyásoló extra tényezők is, amelyek nem mutatkoznak meg ennyire nyilvánvalóan, talán csak 5-6 év után fejtik ki hatásukat. Ilyenek például az egy-egy lepusztult ipari területet rendező fejlesztések, amelyek újlakásárai húzzák magukkal a környék régebbi ingatlanjainak az értékét is. Azonban egy-egy ilyen beruházás, akár az infrastruktúra túlterhelése, akár egy ipari tevékenység okozta kellemetlenség miatt le is törheti a környező lakások értékét. Talán a jövőbeli lokális hatásokat a legnehezebb megítélnie egy befektetőnek. Ugyanakkor az szinte elképzelhetetlen, hogy egy, a terepen sikeresen dolgozó ingatlan tanácsadónál ne futna össze minden hír, ami a környék lehetséges sorsát érintheti, így nagy eséllyel rendelkezik azokkal az információkkal, amelyeket egy vásárlás előtt értékelni érdemes.