Az új és a használt lakások is drágulnak

A használt lakások árszínvonalának ismételt felzárkózására utalnak a KSH korábbi és legfrissebb lakáspiaci árindexei, bár utóbbi adatai még csak előzetesek. Az OTP Ingatlanpont szakértője szerint azonban a piac mélyebb folyamatai inkább az újak árának erőteljesebb elszakadását ígérik a közeli jövőre.

Nem csupán a bérekkel, hanem egymással is versenyt futnak az új és a használt lakások árai. Bár egy-egy területen jellemzően az új lakások drágulása húzza magával a használtak értékét is, e két piaci szegmens árszínvonala az évek során hol közelít, hol eltávolodik egymástól. Egyes piaci folyamatok inkább az újak, míg mások inkább a használtak relatív felértékelődését segítik. Ennek eredményét, két ellentétes ingatlanpiaci ciklust áttekintve, mutatják be a KSH lakáspiaci árindexeinek rendelkezésre álló adatai.

A 2008-2009-ben induló válság után elhúzódó lejtmenet jellemezte az évtized első éveit a lakáspiacon. Ekkorra a tranzakciók száma a 2008-ashoz képest több mint 40 százalékkal esett vissza. Azon belül az új lakások amúgy is csekély részaránya is csökkent a korábbi kevesebb, mint harmadára.

Bár az árak mindkét szegmensben estek, azok dinamikája különbözött. Mivel a lakásépítés nagyot zuhant – idézi fel az okokat Valkó Dávid, az OTP Ingatlanpont vezető elemzője –, az új otthonok fokozatosan tűntek el a kínálatból, így azok még az általános esésben és minimális forgalom mellett is viszonylag jobban tartották az árukat. Ez a felértékelődés vált nyilvánvalóvá 2013-14-re, s az ennek nyomán indított projektek eredményeként 2015-16-ra már bővebb lett a kínálat új lakásból is (2016-ban már a három évvel korábbi mélypont forgalmának több mint kétszeresét regisztrálták az új lakásoknál).

Az új lakások kínálatának növekedése ismét kedvezett a használt lakások árfelzárkózásának, miközben mindkét szegmensben dinamikusan növekedett a forgalom és az árszínvonal. 2016-ban bevezettek több olyan lakáscélú támogatást is, melyek az új otthonok felé terelhették a közönség érdeklődését. (Nőtt is az új lakások részaránya a teljes piaci forgalomban a 2015-ös 2,5 százalékról a 2019-es 7,2 százalékra.) A 2016-ban bevezetett 5 százalékos áfa ármérséklő hatását az indexek nem mutatják tartósnak, ugyanis az új lakások ára egy év múlva már még inkább elhúzott a használtakétól. Ezt követte megint egy felzárkózó szakasz 2020-ig, amikor jött a Covid, csökkent a kereslet, s azzal a használtpiacon mérséklődött az árnövekedés üteme is. Az új otthonoknál ugyanakkor még maradt a korábbi árdinamika, amit nagyban táplált az építőipari árrobbanás is, alapot adva az újépítésű lakások tartósabb relatív felértékelődésének.

E hosszabb időszak mozgása azt is jól mutatja, hogy bár mindkét részpiacon van kereslet-kínálat indukálta ciklikusság, hegymenetben mintha könnyebben járnának csúcsra az új lakások, lejtmenetben viszont a használtak ára tud mélyebbre kerülni. Erre bizonyíték, hogy a KSH árindexei alapján az újlakások relatív árszintje 2022-ben magasabban állt, míg az ármélyponton a 2013-as évben a használtak voltak olcsóbbak.

A változások menete ugyanakkor azt is mutatja, hogy – miként Valkó Dávid fogalmaz – „a használt lakások vezetik a piacot”. Ezek ára tükrözi gyorsabban és mélyebben a kereslet változását. Mivel az új lakások piacát jórészt a beruházók kockázatvállalása igazgatja, így az ottani kínálat mindig csak több-kevesebb késéssel reagál erre.

Árrugalmasság tekintetében is eltér a két szegmens természete. Míg az új lakások árát „alulról támasztják” a kivitelezési költségek, addig a használtaknál nincs olyan tényező, ami hasonló erővel fékezné egy kereslethiány árcsökkentő hatását. Így itt jelentősebb az árrugalmasság, ráadásul az új lakásokénál jóval nagyobb és heterogénebb a potenciális kínálat.

E jellemzők – itt és most – a jövőre tekintve azt is jelenthetik, hogy bármennyire is nehéznek látszik most a piaci helyzet, nem érdemes az új lakások árának csökkenésére számítani. S bár az előzetes adatok szerint úgy tűnhetett, hogy tavaly ismét felzárkózásba kezdett a használt lakások átlagos árszintje, meglehet, ennek már nyoma sem lesz, mire véglegesítik a 2022-es piaci eredményeket.