- Hirdetés -

Korszakváltás az ingatlanpiacon

|

- Hirdetés -

Az ingatlanpiac új korszakba lép a Fidelity szerint. Az infláció ismét tényezővé vált, még mindig nem tudjuk, milyen lesz az „új normalitás” az irodák felhasználási módja terén, és az alacsony karbonkibocsátásra való áttérés átírja a tulajdonos és a bérlő közötti kapcsolatrendszert.

A hosszú bikapiaci menetelés után (és a Covid-járványtól alig zavartatva) az európai ingatlanpiacok a jelek szerint elérkeztek az eszközosztály „harmadik korszakának” küszöbéhez. Az első korszak az 1980-as évekig tartott, amikor még nem voltak megbízható indexek, és alig akadtak határon átnyúló befektetések. A második korszak az 1980-as évektől napjainkig tartott, amikor a globális indexek általánosan elterjedtek és az ingatlan a jelzálog-fedezetű értékpapírokhoz hasonló eszközök révén pénzügyi termékké vált. A harmadik korszakban a jelek szerint a meghatározó tényező a zéró emisszió elérése lesz, mivel ettől függ majd az ingatlanok használhatósága, kiadhatósága és nyereségessége.

Persze a „szokásos alapvetések” továbbra is érvényben maradnak: a kereslet/kínálat egyensúlya, a bérlők díjfizetési képessége, az értékcsökkenés és az erkölcsi amortizáció, sőt a „wow-faktor” fontossága is, melynek hatására egy bérlő ki akarja majd venni az adott ingatlant. Azonban a 2022-ben fontosnak számító három téma közül csupán egy, az infláció számít hagyományosnak, a többiek a piacot fenekestül felforgató, olyan jellemzők, melyek miatt az eszközosztályt az eddigitől teljesen eltérő, új módon kell majd értékelni. Mindegyik költségekkel, kockázatokkal és lehetőségekkel jár, de ha valamelyikre nem adunk jó választ, az komoly következményeket vonhat maga után.

Az inflációs sárkány

Az infláció igazi hétfejű sárkány módjára viselkedik: a jegybankok az elmúlt évtizedekben már több fejét levágták, de még mindig nem pusztult el, sőt, újra támad. Ha valóban beindul, akkor az ingatlanárak lépést fognak tartani vele, így az ingatlanok kényelmes hedge-megoldást kínálhatnak. Amikor az általános gazdaságban nőnek az árak, a cégek jövedelme (ha nem is reál, de legalábbis nominális viszonylatban) általában emelkedik, ahogyan a bérleti díjak is. Főleg Európa kontinentális részén gyakorlatilag minden bérleti szerződést automatikusan az inflációval indexálnak (legtöbbször a fogyasztói árindexhez igazítják őket), ami további megnyugvást nyújthat a befektetőknek.

Van azonban két tényező, amelyek miatt veszélyes lenne azt feltételezni, hogy minden ingatlannak kedvező lenne egy ilyen forgatókönyv megvalósulása. Először is, ha egy konkrét helyen a szabad piaci bérleti díjak nem emelkednek együtt az „indexált” bérleti díjakkal, a bérlők egyszerűen kiköltöznek, amikor a szerződésük lejár, és keresnek egy olcsóbb bérleményt máshol. Másodszor, az ingatlanárak historikusan mindig lépést tartottak a mérsékelt áremelkedésekkel, de ha az infláció ellenőrizetlenül felpörög (pl. 10% fölé kúszik), az ingatlanárak már nem korrelálnak vele olyan szorosan. A tartós inflációt úgy lehet átvészelni, ha jó minőségű, magas környezetvédelmi normák szerinti épületekbe fektetünk, olyan piacokon, ahol nincs túlkínálat, majd fenntartható üzleti modell szerint működő bérlőknek adjuk ki őket, még akkor is, ha a bérleti díjak összességében emelkednek.

Az épületek használati módjának változása

Az ingatlanszakma bennfentesei a piac bizonyos vonatkozásairól szinte örök igazságként beszéltek, például arról, hogy mitől lesz egy ingatlan kiemelt vagy másodosztályú, hogy egyes városok iránt „állandóan” van kereslet bizonyos jellegű cégek részéről (ilyenek voltak pl. a pénzügyi szolgáltatók Londonban), vagy hogy mennyi beruházásra lehet szüksége egy-egy épületnek a jövőbeli felújítások során (például a klímaberendezések élettartama miatt).

Ennek részben az volt az oka, hogy a társadalom ugyanúgy használta az épületeket – mindannyian irodákban dolgoztunk, az árukat gyárépületekben állították elő, a holmikat pedig üzletekben vásároltuk meg. Újabban viszont egyre több mindent veszünk online és egyre kevesebbet a bevásárló utcákban, és ma már gyakorlatilag az autópálya-csomópontokban található hatalmas raktárépületekben zajlik a „kiskereskedelem”. A kérdés most az, hogy meddig érintik az irodákat a Covid-járványt követő hibrid munkarend következményei. Vajon a változás tartósan alacsonyabb strukturális keresletet fog előidézni?

A technológiai eszközöket egyre szélesebb körben használjuk – nem csak az online vásárlás, hanem az otthonról végzett kommunikáció, pénzkezelés, „zoomolás” miatt is −, így a megbízható adatátviteli sebességhez a városok közelében újabb és még hatékonyabb adatközpontokra van szükség. Mindannyian idősödünk is, ezért új és a korábbiaktól eltérő szabadidős tevékenységekre van szükségünk, hogy fittek maradjunk, öregkorunkban más jellegű lakóhelyet és ellátást, valamint több egészségügyi szolgáltatást igénylünk.

E trendek egyike sem új (a távmunka népszerűsége már a járvány előtti évben is 4-5%-os ütemben nőtt), de látványosan gyorsulnak, ahogy a világ alkalmazkodik a járvány utáni állapotokhoz. Az ingatlanok adásvétele időbe telik, ezért már most sürgősen meg kell kezdeni a portfóliók diverzifikálását, hogy a kitettség alkalmazkodjon a modern gazdaság új igényeihez, amikor az emberek és vállalkozások a korábbiaktól gyökeresen eltérően használják az épületeket. Az ingatlanbefektetési alapok máris előre jelzik, hogy az ingatlantípusok összetételében milyen változásokra számíthatnak a privátszektorban működő alapok.

A nettó zéró cél

Az ingatlanszektor kulcsszerepet játszik a globális felmelegedés 1,5°C-ra korlátozása érdekében megkötött Párizsi Klímamegállapodásban lefektetett célok megvalósításában. A szén-dioxid-kibocsátás csökkentésének egyszerűbb eszközei (a hatékony világítás, az energiafelhasználás kezelését lehetővé tevő okos mérőeszközök felszerelése és a hulladék újrahasznosítása) csak marginális mértékben járul hozzá a sikerhez, így az ágazatnak most nem csak le kell szerelnie a gázüzemű vízmelegítőket, hanem azt is ki kell találnia, hogy mi kerüljön a helyükre.

A legjobb ingatlanalap-kezelők már a múltban is ragyogó tárgyalási képességgel rendelkeztek és tökéletesen kiismerték magukat a szerződésjog területén. A tulajdonos kötelessége lényegében az volt, hogy rendelkezésre bocsássa az épületet, a bérlőé pedig, hogy kifizesse a bérleti díjat, és kettejük jogviszonyát teljes mértékben a bérleti szerződés szabályozta. Csakhogy a dolgok változóban vannak.

Mi van, ha a bérlő vadul szennyezi a környezetet? Foglalkozzon-e ezzel a tulajdonos, és vajon megtehet-e a bérlő bármit, ha teljesíti a bérleti szerződés alapján rá háruló kötelezettségeket? És mi van az olyan bérlővel, amelyik maga „tiszta” ugyan, de ellátási láncában fegyverkereskedők vagy szénbányák is szerepelnek?

Korábban a tulajdonosnak ezekkel a dolgokkal nem kellett foglalkoznia. Most viszont ezek a zálogai annak, hogy az épület sikeres befektetés-e vagy sem, mivel a befektetők egyre inkább megkövetelik a (környezeti és társadalmi) hatások mérését, monitorozását és javítását. A nettó zéró karbonkibocsátás felé vezető lépéseket évről-évre egyértelmű, kézzel fogható fejlesztésekkel kell bizonyítani, többé nem elég a távoli jövőre tervezett célokat megfogalmazni.

Ezért kezd elfogadottá válni, hogy a tulajdonos a bérleti jogviszonyon alapuló kötelezettségektől függetlenül a bérlő környezetet érintő tevékenységére, irányelveire és céljaira is rákérdez. A legtöbb nettó zéró célkitűzés határideje 2035, 2040 vagy azután jár le, de ezek a távoli dátumok elpalástolják a már most megteendő lépések sürgősségét.

Mivel fennáll a veszélye, hogy egy-egy épület a jövőben üresen áll majd (például ha nem felel meg a szigorúbb zöld követelményeknek és a hatóságok nem engedélyezik a bérbeadását), a befektetőknek nincs vesztegetni való idejük.

A költségek és a technológiai nehézségek ellenére a holnapi siker azon múlik, hogy már ma átrendezzük-e az eszközállományunkat, távolabbi célként az alacsony karbonkibocsátásra való átállás, közelebbiként pedig az infláció és az épülethasználati szokások változásához való igazodás érdekében.

- Hirdetés -

A KATEGÓRIA TOVÁBBI CIKKEI

Sokat számít a 30 éves jelenlétünk

Hársfalvi János, marketingvezető, Magyar Suzuki Zrt. - Nagyon nehéz év volt a tavalyi, a hazai piac csökkent is, közel 5 százalékkal. De a kis Suzuki elég nagyot ment. Elégedett vagy, vagy ennél is jobbra...

Újra magyar kézben a Prohuman

Végérvényesen lezárult az a tranzakció, melynek során a Prohuman HR szolgáltató magyar alapítói visszavásárolták a lengyel Gi Group Poland S.A. (korábban Work Service) birtokában lévő tulajdonrészt.Az utóbbi évek egyik legjelentősebb hazai HR piaci tranzakciója...

Felpörgött a munkaerőtoborzás 2021-ben

Az utolsó negyedév lezárultával elmondható, hogy 2021 a munkaerőpiac szempontjából példa nélküli év volt. A tizenkét hónap alatt jól látható, intenzív toborzási hullám ment végig az országon, a vállalatok erőteljes munkaerő-felvételbe kezdtek, és bár...

Rekordárbevétel az Euronicsnél

A kihívások – a pandémia, chiphiány, akadozó ellátási láncok – ellenére markáns forgalomnövekedést könyvelhetett el 2021-ben az Euronics. Összességében a 71 milliárd forintos árbevétel a vállalat történetének eddigi legnagyobb forgalmát jelenti. Külön figyelemre méltó,...

A vállalatokat is elérte az infláció

Bár a nagyvállalatok jellemzően már beépítették áraikba a pénzromlás hatását, a cégek több mint felének okoz nehézséget a magas infláció. A K&H nagyvállalati növekedési index szerint a szektorok közül magasan a mezőgazdasági cégeknek jelenti...

Több mint 250 film az idei Berlinalén

Több mint 250 filmet mutatnak be februárban a 72. Berlini Nemzetközi Filmfesztiválon (Berlinale), amelyet egy év kihagyás után ismét a hagyományos formátumban rendeznek meg. A legjobb filmnek járó Arany Medvéért és a főbb alkotói kategóriákban...

Hazai BMW-vezér: a jövő elektromos lesz

Az első negyedévben megkezdődik az építkezés a BMW Group debreceni gyárában – jelezték a cég hazai képviselői az mmonline.hu érdeklődésére a társaság mai sajtótájékoztatóján. A múlt évben világszinten több mint 100 ezer elektromos autót...

Átalakítja a játékpiaci erőviszonyokat a gigaüzlet

Az Activision Blizzard megvásárlásával a Microsoft egyetlen lépéssel alaposan átrajzolja az erőviszonyokat a videójáték piacon. A közel 70 milliárd dolláros ügylet híre nem jött jól a nagy rivális Sony-nak, a cég részvényeinek értéke 13...

Döntött a bíróság, maradhatnak a reklámblokkolók

Újabb fontos csatát nyert meg az eyeo a HTML-kód és a szerzői jogok kapcsán, a hamburgi bíróság döntése alapján továbbra is jogszerű az olyan böngészőfunkciók használata, mint a reklámblokkolók, vagy a nyomon követés elleni...

Keresik a Jövő vezetőit

Első alkalommal ítélik oda a digitális HR megoldásokat kínáló CX-Ray által alapított Jövő vezetője díjat, mellyel azoknak a hazai közép-, és felsővezetők munkáját kívánják elismerni, akik kimagasló szakmai helytállásuk mellett emberi oldalukat is fejlesztik...
- Hirdetés -
- Hirdetés -

Legolvasottabb

Mesterséges intelligenciával segíti a vízgazdálkodást a Microsoft

A szennyvízkezelés során egy új Microsoft fejlesztés révén előre jelezhető a víz mennyiségének és ezzel a minőségének hirtelen megváltozása. A Microsoft mesterséges intelligenciát alkalmazó megoldását a hazai központú, biológiai víztisztító rendszereket fejlesztő Organica Water...

Sokat számít a 30 éves jelenlétünk

Hársfalvi János, marketingvezető, Magyar Suzuki Zrt. - Nagyon nehéz év volt a tavalyi, a hazai piac csökkent is, közel 5 százalékkal. De a kis Suzuki elég nagyot ment. Elégedett vagy, vagy ennél is jobbra...

Újra magyar kézben a Prohuman

Végérvényesen lezárult az a tranzakció, melynek során a Prohuman HR szolgáltató magyar alapítói visszavásárolták a lengyel Gi Group Poland S.A. (korábban Work Service) birtokában lévő tulajdonrészt.Az utóbbi évek egyik legjelentősebb hazai HR piaci tranzakciója...

Felpörgött a munkaerőtoborzás 2021-ben

Az utolsó negyedév lezárultával elmondható, hogy 2021 a munkaerőpiac szempontjából példa nélküli év volt. A tizenkét hónap alatt jól látható, intenzív toborzási hullám ment végig az országon, a vállalatok erőteljes munkaerő-felvételbe kezdtek, és bár...

Rekordárbevétel az Euronicsnél

A kihívások – a pandémia, chiphiány, akadozó ellátási láncok – ellenére markáns forgalomnövekedést könyvelhetett el 2021-ben az Euronics. Összességében a 71 milliárd forintos árbevétel a vállalat történetének eddigi legnagyobb forgalmát jelenti. Külön figyelemre méltó,...
- Hirdetés -

CMO

Sokat számít a 30 éves jelenlétünk

Hársfalvi János, marketingvezető, Magyar Suzuki Zrt. - Nagyon nehéz év volt a tavalyi, a hazai piac csökkent is, közel 5 százalékkal. De a kis Suzuki elég nagyot ment. Elégedett vagy, vagy ennél is jobbra...

Fontos, hogy megmutassuk a pezsgő másik oldalát

Csomay András, marketing vezető, Törley Pezsgőpincészet   - Milyen évet zártok idén? - Ha ezt az évet jól le tudjuk hozni járványügyi szempontból, akkor nálunk a Törley Pezsgőpincészetben reményeink szerint vissza tudunk állni a COVID előtti időszakra....

A hitelesség egyre fontosabb

Sándor Gabriella, Libri-Bookline, marketing és kommunikációs igazgató fotó: Egyed Péter - A karácsony kiemelt időszaknak számít a könyvpiacon, az éves marketingbüdzsé mekkora részét költik el ilyenkor? - Az év utolsó három hónapja kereskedelmi és kommunikációs szempontból valóban...

Eljött a bátrak ideje

  Gál Judit, Danubius Hotels, marketing és kommunikációs igazgató   - Milyen év végére számítasz? Picit jobb lesz, mint a tavalyi hasonló időszak? - Össze sem hasonlíthatóak. A tavaly november olyan komoly szigorítást hozott, hogy fél évig...

A jövő év második felében lehet intenzívebb felfutás

Mocsai Zoltán, P Automobil Import Kft., marketing vezető - Mit tippelsz, milyen év lesz 2021 az autópiacon? Tavaly 128 000 új személyautót helyeztek forgalomba, idén kevesebb lesz? - Egy alapvetően felemás év az idei. Az év...
- Hirdetés -

SzuperZöld

Mesterséges intelligenciával segíti a vízgazdálkodást a Microsoft

A szennyvízkezelés során egy új Microsoft fejlesztés révén előre jelezhető a víz mennyiségének és ezzel a minőségének hirtelen megváltozása. A Microsoft mesterséges intelligenciát alkalmazó megoldását a hazai központú, biológiai víztisztító rendszereket fejlesztő Organica Water...

Fenntartható projektben az Airbus

Az Airbus szándéknyilatkozatot írt alá Csengtu városával és a Tarmac Aerosave vállalattal Kína első fenntartható, „életciklus” szolgáltatási központjának létrehozására. A megállapodás részeként a cégek a repülőgépek parkoltatása és tárolása mellett karbantartási, felújítási, átalakítási, szétbontási...

Jól halad a Siemens okosváros-kísérlete

Bécsben, éles körülmények között tesztelik azon energiarendszereket, amelyek a fenntartható városfejlesztés alapjait adják a jövőben.Új Európában egyedülálló projekt zajlik Bécsben. Az osztrák főváros Aspern Seestadt városrészében, valós körülmények között tesztelik a jövő energiarendszereit. A...

DATA