Ingatlanvásárlás: jól hangzik a kevesebb önerő, de azért van egy kis bökkenő

Szabályenyhítéssel támogatná jövő évtől az első lakásukat vásárló fiatalokat az MNB bejelentése szerint a kormány. A terv szerint 20% helyett 10% önerő is elegendő lenne a hitelfelvételhez ingatlanvásárlás esetén, ami mind az ingatlanpiacra, mind a hitelpiacra élénkítő hatást gyakorolna a Duna House és a Credipass szakértői szerint. A lakásvásárlók ötöde első lakását veszi, a fővárosban átlagosan 44 millió forintért.

Kevéssel több, mint két hónap van már csak az év végéig, mégis egyelőre alig tudni részleteket a jövő évtől elérhető otthonteremtési támogatások szabályairól. A „városi” CSOK eltörlése, a Babaváró támogatás igénylési feltételeinek szigorítása, a Falusi CSOK támogatási összegének növelése és a kizárólag tervezett gyermekre igényelhető CSOK Plusz bevezetése után az elmúlt napokban ezúttal az első lakásukat vásárló fiatalok ingatlanszerzését elősegítő szabályenyhítés lehetőségét vázolta fel az MNB.

„Felére csökkenhet jövő évtől az első lakásukat vásárló fiatalokkal szemben támasztott önerőelvárás. A bejelentés értelmében a jelenlegi 20%-os indulótőke helyett elegendő lesz mindössze az ingatlan vételárának 10%-val rendelkeznie annak, aki piaci hitel segítségével kívánja finanszírozni első lakásának megszerzését” – kezdte Fülöp Krisztián, a Credipass magyarországi vezetője. „Fontos kiemelni, hogy az alacsonyabb önerőhöz magasabb hitelösszeg is párosul, ami miatt a JTM-re, vagyis a jövedelemarányos törlesztőrészlet mutatóra vonatkozó szabályokra érdemes lesz kiemelten odafigyelni és az ingatlanválasztás előtt pénzügyi szakértő segítségével kiszámítani, hogy pontosan mekkora hitelösszegre lesznek jogosultak a fiatal otthonteremtők.” – tette hozzá a hitelközvetítő cég élén álló szakember.

Az önerő felezése kecsegtetően hangzik ugyan, de érdemes utánajárni, hogy hogyan néz ki mindez a gyakorlatban, ugyanis a Credipass pénzügyi szakértőinek számításai szerint a minimális önerő és a minimális jövedelem kombinációja, vagyis a maximum adható hitel és maximum JTM terhelés elvétve működhet csupán. Jelenleg egy átlagos, 40 millió forint értéket képviselő, fővárosi, élhető méretű ingatlan megvásárlásához 8 millió forint kiindulási alapra van szükség, amely mellé, ha nem áll rendelkezésre egyéb forrás, 32 millió forint összegű piaci jelzáloghitel szükséges. A kölcsön törlesztése 20 éves futamidővel számolva, 10 évre fixált, 7-7,5%-os kamattal rendelkező konstrukció esetén körülbelül 250 ezer forintos havi kiadást jelent az ügyfél számára. Ekkora hitelösszeget azonban csak azon igénylőknek hagy jóvá a bank, akik minimum kevéssel több, mint félmillió forint igazolható jövedelemmel rendelkeznek havonta. Amennyiben az új szabályzás életbe lép, úgy ugyanezen ingatlan megvásárlásához mindössze 4 millió forint önerőre lesz szükség, azonban a magasabb, 36 millió forintos hitel havi törlesztéséhez (280-290 ezer Ft/hó) 560-600 ezer forintos jövedelemmel kell majd rendelkezniük az ügyfeleknek, vagyis megközelítőleg 10%-kal magasabb nettó jövedelemre lesz szükség a 10%-os önerő elvárás miatt ugyanannak az ingatlannak a megvásárlásához és a havi törlesztőrészlet is kb. 10%-kal nő.

„A tényleges, forintosítható támogatások helyett bevezetésre váró szabálykönnyítés az otthonteremtés elősegítése mellett erősebb hitelpiacot is eredményezhet a következő évre, hiszen a kieső állami támogatásokat, a CSOK-ot és a vele járó kedvezményeket az ügyfelek nagy része piaci hitelek igénybevételével pótolja majd. Az egyedülállók számára egyelőre a kivárás tűnhet jobb megoldásnak, azonban a közeljövőben gyermeket tervező, házas fiatalok az idén még elérhető támogatások és kedvezmények miatt akár 10 millió forint előnybe is kerülhetnek, ha még az idén belevágnak az otthonteremtésbe. Az ideális döntéshez érdemes a pénzügyi szakértőkkel kalkulálni” – tette hozzá Fülöp Krisztián.

A hitelpiac mellett az ingatlanpiacra is pozitív hatással lehet az új szabályenyhítés. A 2022-es év ingatlanpiaci eseményei visszavetették ugyanis az első lakásukat vásárlók aktivitását, a tavalyi évben a fővárosban átlagosan 16%-os arányban, míg vidéken 21%-ban voltak jelen az ingatlanpiaci tranzakciókban a Duna House Barométer adatai szerint. Az idei első félév fokozott lendületet adott számukra, a fővárosban 21, vidéken 23%-ra nőtt a jelenlétük, a harmadik negyedév azonban a budapestiek esetében ismét visszaesést hozott, a szeptemberi adatok alapján mindössze 16%-os arányban voltak jelen a tranzakciók között az első lakást vásárlók. A budapesti első otthont teremtők átlagosan 44 millió forintot meghaladó összeget fordítottak ingatlanvásárlásra az idei első félévben, amelyért átlagosan 57 négyzetméteres lakásokat kaptak. Azok pedig, akik a vidéki letelepedés mellett döntöttek, megközelítőleg 80 négyzetméteres otthonaikra a fővárosinál 15 millió forinttal kedvezőbb áron szerződhettek.